Những điều không thể bỏ qua khi mua chung cư giá rẻ
Mục tiêu hướng đến của nhiều hộ gia đình có thu nhập trung bình là chung cư giá rẻ. Sau đây là những lưu ý khi bạn muốn mua loại hình căn hộ này.
Cần giải thích một số cụm từ khó hiểu
Như thế nào là mua nhà chung cư giá rẻ với hình thức trả góp?
Các căn hộ đang xây dựng hoặc các dự án đã bàn giao nhà song khách hàng chưa cần thanh toán hết giá trị của căn hộ đó tại thời điểm mua mà có thể thanh toán theo đúng tiến độ xây dựng công trình hoặc vay tiền ngân hàng, người mua sẽ sử dụng chính căn hộ này làm tài sản thế chấp. Đối với những dự án chung cư giá rẻ này, người mua nhà có thể vay vốn tối đa 70% giá trị căn hộ.
Trả góp là như thế nào?
Các dự án chung cư bất động sản trả góp thường là các dự án chung cư giá rẻ với tổng giá trị căn hộ dưới 1,05 tỷ, mức giá bán dưới 15 triệu/m2 hoặc cũng có thể là các dự án nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội.
Xác định rõ về khả năng tài chính của gia đình
Vấn đề này vô cùng quan trọng, người mua nhà cần nhận định rõ nguồn tài chính của mình nhằm tránh vi phạm hợp đồng. Đầu tiên là xác định khả năng tài chính mình có bao nhiêu, có thể vay người thân, bạn bè bao nhiêu? Cần phải vay tiền ngân hàng bao nhiêu? Nên vay không quá 50% giá trị căn hộ chung cư để giá trị căn nhà được bảo đảm đồng thời đảm bảo cho chi tiêu và lãi suất hàng tháng cần phải trả khi vay.
Nếu như số tiền mình có cộng với tiền vay xấp xỉ 50% giá trị căn hộ chung cư và thu nhập hàng tháng của gia đình bạn ổn định thì việc mua nhà trả góp là khả thi, bạn sẽ hoàn toàn yên tâm làm chủ được những yêu cầu trong hợp đồng mua bán.
Tiến hành khảo sát giá kỹ lưỡng
Căn hộ chung cư hiện nay có 2 dạng, đó là dự án đã có người ở và dự án đang xây dựng được rao bán. Với mỗi dạng nhà sẽ có các cách khảo sát giá phù hợp riêng. Trường hợp bạn đang tìm hiểu một tòa nhà đã có người ở, để tiến hành khảo sát giá, bạn hãy tìm kiếm thông tin trên các website hoặc diễn đàn tin cậy. Nếu không, bạn cũng có thể tới trực tiếp khu chung cư và hỏi người quen ngay trong khu đó (nếu có) hay những người sống xung quanh. Việc làm đó sẽ giúp bạn có thêm nhiều thông tin cần thiết.
Đối với trường hợp muốn mua nhà trả góp ở một dự án vẫn đang xây dựng thì hãy tìm hiểu thông tin trên những trang web về bất động sản uy tín. Các thông tin về chủ đầu tư, diện tích dự án, các loại căn hộ hay ưu đãi cho khách mua nhà sẽ có đầy đủ trên đó.
Tìm hiểu thật kỹ thông tin về dự án
Đây cũng chính là cách để bạn tìm hiểu kỹ hơn nữa về căn hộ chung cư mà bạn xác định ở sau này. Tìm hiểu xem dự án này nằm tọa lạc tại vị trí địa lý như nào? Có thuận lợi cho việc đi lại không? Tiện ích, cơ sở hạ tầng kèm theo giá bán so với uy tín của chủ đầu tư, khu vực lân cận... Hoặc bạn cũng có thể nhờ đến những người đã mua nhà trả góp, những người am hiểu về bất động sản, những chuyên gia để trang bị thêm cho mình những kinh nghiệm chọn lựa tối ưu nhất.
Về vị trí và tiện ích của dự án, chúng ta cần một căn nhà để ở và chúng ta cũng cần một môi trường lý tưởng để sinh sống. Nếu dự án được xây dựng tại khu đất xung quanh không có cây cối, hoang vắng, giao thông không thuận tiện, dân cư thưa thớt, cơ sở hạ tầng xung quanh cũ kỹ, vệ sinh công cộng, bãi đỗ xe, hệ thống báo cháy không an toàn. Khu vưc xung quanh dự án có siêu thị, trường học, bệnh viện có không? Tất cả các vấn đề này cần được khảo sát một cách kỹ càng.
Về kiểm tra tính pháp lý của căn hộ, khách hàng cần kiểm tra giấy phép xây dựng, giấy phép đầu tư… bảo đảm căn hộ đó không bị cầm cố, chưa bán cho một người nào khác hoặc dự án đó đang trọng diện phải giải tỏa, đền bù…
Về các loại chi phí dịch vụ đi kèm, đối với mỗi hợp đồng mua bán, bạn cần phải tìm hiểu rõ về kinh phí khi ở chung cư: phí gửi xe, phí quản lý,…
Về việc tra cứu rõ uy tín và năng lực của chủ đầu tư, có thể dễ dàng đánh giá uy tín và năng lực của chủ đầu tư qua chất lượng công trình nhà ở, tiền độ giao nhà, đánh giá của khách hàng đối với những dự án đã từng xây dựng trước đó,…
Uy tín và năng lực và uy tín của chủ đầu tư thể hiện qua tiến độ giao nhà, chất lượng công trình nhà ở, đánh giá của khách hàng đối với các dự án trước đó, số năm kinh nghiệm trong ngành.
Ngoài ra, khách hàng cần kiểm tra cơ sở hạ tầng chung cư, hệ thống báo cháy, an ninh, bãi đỗ xe... có được bảo đảm không?
Thời gian và khoảng cách
Cụ thể là khoảng cách từ dự án tới trung tâm thành phố, những dự án cách trung tâm dưới 15 phút chạy xe thông thường được ưa thích nhất, bán chạy nhất so với tất cả những dự án khác. Song, khoảng cách không phải là tất cả. Nếu dự án được xây dựng vùng ngoại ô nhưng giao thông thuận tiện, có hạ tầng tốt, thiết kế đẹp thì vẫn có thể hút khách hàng.
Tìm hiểu kỹ chủ đầu tư dự án nhà ở
Việc làm này nhằm đánh giá năng lực của chủ đầu tư dự án. Khi mua căn hộ chung cư trả góp, nhất định bạn phải tìm hiểu kỹ càng về chủ đầu tư bằng các dự án mà chủ đầu tư này đã từng triển khai. Chất lượng công trình nhà ở, tiến độ giao nhà hay đánh giá của khách hàng đã từng ở các căn hộ chung cư mà chủ đầu tư này đầu tư xây dựng,
Phong thủy nhà ở
Để bảo đảm cuộc sống của bạn được hạnh phúc và yên ấm trọn vẹn, bạn nên chọn nhà phù hợp với mệnh của bạn và có hướng tốt. Hướng nhà Đông Nam thường được khách hàng lưa chọn bởi theo hướng đó sẽ đón được gió mát trong mùa hè, tránh được cái rét của mùa đông, hưởng nắng ấm vào buổi sáng và tránh được nắng gắt của buổi chiều.
Thiết kế bên trong căn nhà
Trong căn nhà, hệ thống kỹ thuật có hợp lý và đầy đủ không? Trong căn hộ đó có những thiết bị gì? Hành lang bên ngoài có rộng rãi không? Cầu thang máy và cầu thang bộ có thuận tiện cho người sử dụng không?
Hệ thống thang bộ, thang máy tốt sẽ bảo đảm cho việc di chuyển và thoát hiểm của cư dân.
Chỗ để xe
Báo chí đã từng đưa tin về rất nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng xung quanh câu chuyện phí gửi xe. Nhằm tránh đi vào vết xe đổ này, bạn cần phải dành thời gian nghiên cứu kỹ về hợp đồng cũng như thảo luận với chủ đầu tư chủ đề này. Ngoài phí gửi xe, bạn cũng nên quan tâm tới tiêu chuẩn gửi xe (mỗi căn nhà được gửi tối đa bao nhiêu ô tô, bao nhiêu xe máy…). Tất cả các thông tin này cần được làm rõ trong nội dung hợp đồng mua bán. Kinh nghiệm mua căn hộ chung cư này sẽ giúp bạn tránh được các rắc rối không đáng có và là một yếu tố mà bạn có thể mang ra đàm phán với chủ đầu tư trong việc thương thảo hợp đồng.
Kiểm tra kỹ hợp đồng mua bán căn hộ
Bạn cần kiểm tra kỹ giá cả, điều kiện thanh toán, đối với chung cư đã đi vào hoạt động, sử dụng thì cần hỏi trực tiếp các hộ dân đang sinh sống tại đó về chi phí, giá cả và chất lượng căn hộ đang ở. Với các dự án còn đang thi công, bạn cần phải có một phụ lục đi kèm hợp đồng với chủ đầu tư nhằm cam kết về chất lượng, không có phát sinh chi phí, bảo đảm về các tiện ích, bàn giao nhà, thời gian hoàn thành…
Các quy định quyền lợi và nghĩa vụ
Bạn cần xem xét kỹ về hợp đồng mua bán, trong đó cần ghi rõ quyền lợi, nghĩa vụ của bên bán và bên mua, đặc biệt chú ý đến bên mua. Bạn cũng cần tìm hiểu rõ ràng vì phí quản lý chung cư, những điều khoản về đơn vị quản lý, sử dụng và quản lý chung cư… nhằm tránh bị hớ khi mua nhà ở.
Cân não trước khi quyết định vay ngân hàng 80% giá trị để mua nhà
Theo chuyên gia tài chính Đinh Thế Hiển, nên xem xem mình có phải đối tượng nín thở qua sông trong 5-7 năm để có một tài sản tích lũy hay không. Trong trường hợp chấp nhận được như vậy, dồn lực để đầu tư thì hãy chọn hướng mua nhà phải vay ngân hàng.
Có nên vay ngân hàng 80% giá trị để sở hữu căn hộ?
Trên truyền thông, các trang mạng xã hội... thông tin chào mời mua dự án được ngân hàng hỗ trợ lên đến 70-80% giá trị hợp đồng xuất hiện nhan nhản.
Thông tin bán hàng từ một dự án phía Nam Sài Gòn: Căn hộ diện tích 73 – 92 m2, từ 2 – 3 phòng ngủ, mặt tiền đại lộ Võ Văn Kiệt. Giá từ 1,1 tỷ/ căn (VAT). Phương thức thanh toán ưu đãi, chỉ ký hợp đồng 10 - 20%, số còn lại trả chậm không lãi suất, mỗi tháng từ 1%, 2%. Phía ngân hàng hỗ trợ đến 70% trong vòng 20 năm…
Hay một dự án khác ở phía Đông Tp.HCM quảng cáo: Căn hộ cao cấp mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp, giá từ 1 tỷ/căn 2 phòng ngủ, đã cất nóc tháng 6/2016 giao nhà. Ngân hàng hỗ trợ vay đến 85% giá trị trong 20 năm với lãi suất ưu đãi chỉ 7%/năm….
Và còn không ít những thông tin mời gọi từ hàng loạt dự án trên địa bàn Tp.HCM. Bên cạnh những thông tin hấp dẫn về vị trí dự án, diện tích, thiết kế, tiện ích đi kèm thì khoản hỗ trợ cho vay của ngân hàng với lãi suất ưu đãi cũng thường đi kèm để thu hút khách hàng.
Nhưng vấn đề đặt ra là liệu một cá nhân hoặc một gia đình nhỏ có ý định mua căn hộ có dám mạnh dạn xuống tiền khi họ mới chỉ tiết kiệm được một khoản bằng 15-30% giá trị căn hộ và phải vay tới 70-85% từ ngân hàng?
Chị Hà Phương (quận 9) cho hay, gia đình chị có 4 người, tuy rất muốn sở hữu một căn hộ tầm 1 tỷ nhưng chưa dám mua. Vì hiện gia đình chỉ có khoản tiền tiết kiệm hơn 200 triệu, nếu vay ngân hàng tới gần 80% giá trị căn hộ là hơi quá sức với gia đình chị.
Theo chị Hà, phải tiết kiệm hoặc có sự trợ giúp từ gia đình người thân để có khoảng 50% giá trị căn hộ, số còn lại vay ngân hàng thì vợ chồng chị mới quyết định mua.
Còn anh Dương Hùng (quận Thủ Đức) cho rằng, để mua được căn hộ thì thứ nhất, phải xem lãi xuất ngân hàng 1 năm bao nhiêu và trả trong bao nhiêu năm? Hai là tính xem tổng thu nhập của 2 vợ chồng có đủ để trả ngân hàng không, nếu như tổng thu nhập của cả 2 vợ chồng khoảng 20 triệu trở lên thì mạnh dạn mua trả góp trong vòng 10 năm.
Anh Hùng chia sẻ cụ thể như vậy là bởi anh có tìm hiểu thông tin ở một số dự án có việc vay ngân hàng. Nhưng sau khi được ngân hàng tư vấn thì anh chưa thể quyết định vay để mua căn hộ.
Cụ thể, để được ngân hàng giải ngân cho vay mua căn hộ thì tổng thu nhập của cặp vợ chồng (có 1 con nhỏ) phải từ 22 triệu đồng/tháng trở lên. Đây là mức tối thiểu để vẫn đảm bảo cho mức sinh hoạt phí cho cả gia đình và tiền trả ngân hàng hàng tháng.
Chị Thu Nguyệt (quận 9) đã vay ngân hàng để mua nhà hơn 3 tỷ đồng. Nhưng chị Nguyệt đã có khoản tích lũy hơn 2 tỷ và chỉ phải vay khoảng 30% giá trị căn nhà. Chị Nguyệt chia sẻ, người mua nhà cần “nhắm chừng” những khoản tiền mà gia đình kiếm được. Đồng thời, dự kiến trong bao lâu sẽ trả được hết ngân hàng.
Cũng theo chị Nguyệt, ngân hàng thường áp dụng lãi suất thả nổi, họ sẽ không giữ lãi suất hấp dẫn mãi mà chỉ áp dụng trong một khoảng thời gian đầu từ 6 tháng đến 1 năm, vì vậy cần phải lưu ý điều này. Người mua nhà nếu không cẩn thận đến một lúc nào đó sẽ “đuối” và không kiểm soát được khả năng chi trả.
Cân nhắc khả năng trả nợ
Chuyên gia tài chính Đinh Thế Hiển khuyến cáo, đứng ở góc độ người mua nhà thì cần phải xác định xem mình chọn xu thế cuộc sống nào. Nếu như chọn mục tiêu tích lũy là chính yếu thì có thể đi theo hướng chấp nhận rủi ro một chút để có tài sản cho tương lai. Trái lại, nếu chọn theo hướng cân bằng vừa tích lũy và hưởng thụ thì nên chọn giải pháp khác.
Theo ông Hiển, điều này là để tránh trường hợp bản thân vừa muốn sống tương đối “dễ thở”, song vì sự nóng ruột khi thấy người thân, bạn bè sở hữu nhà hay những lời mời chào từ môi giới dự án… cuối cùng mua nhà sau đó cuộc sống bị căng thẳng vì trả nợ.
TS. Hiển đưa ra lời khuyên, nên xem xem mình có phải đối tượng nín thở qua sông trong 5-7 năm để có một tài sản tích lũy hay không. Nếu chấp nhận được như vậy và dồn lực để đầu tư thì hãy chọn hướng mua nhà phải vay ngân hàng.
Bên cạnh đó, ông Hiển cũng lưu ý đối với người mua là 2 vợ chồng cùng đi làm, phòng trừ trường hợp người này kẹt thì người kia vẫn còn tiền để “chống”. Thêm nữa, phải dự phòng các khoản mà mình có thể cắt để khi gặp khó khăn có thể giảm những khoản đó.
Đồng tình với ý kiến người mua nhà có nhu cầu ở thật nên cân nhắc thật kỹ về khả năng chi trả ngân hàng khi vay tới 70-80% giá trị hợp đồng, ngoài ra, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM Lê Hoàng Châu còn lưu ý với cả nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp.
Ông Châu đưa ra khuyến nghị đối với nhà đầu tư kinh doanh thứ là cấp tốt nhất nên đầu tư bằng vốn tự có của mình. Nếu đầu tư bằng vốn vay thì phải có nghiên cứu thật kỹ để tránh tình trạng mình mất khả năng trả lãi, nợ lúc đó sẽ làm mất vốn và gây ảnh hưởng tới tiêu cực cho cá nhân người đầu tư cũng như cho thị trường.
Theo lý giải của chuyên gia này, mức độ lợi nhuận trên thị trường dao động khoảng 5-12% trong năm 2014, đây là một mức lợi nhuận không cao. Năm 2015 có thể cao hơn nhưng thực sự chủ đầu tư khi bán cho nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp mua với số lượng nhiều thì luôn có chiết khấu. Trong lúc chủ đầu tư bán hàng thì nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp không thể nào đạt được lợi nhuận cao hơn mức độ đã được chiết khấu.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM khuyến nghị, nhà đầu tư thứ cấp nên tính toán rất kỹ. Trong trường hợp vay thì chỉ nên vay ở mức độ dưới 50%, còn ở mức độ 30% thì an toàn. Nếu như vay từ 50% trở lên thì độ rủi ro khá cao.
